Phong trào sáp nhập và mua lại năm nay đang đến gần mức yên tĩnh trong quý IV của các lần hoàn thành, nhưng các giao dịch đã bị kẹt trong sự tích cực hoặc phê duyệt cuối cùng cũng đang tiến lên. Hoạt động được dẫn dắt bởi các nhà đầu tư Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản, và mặc dù nguồn cung hạn chế về cơ hội nhưng nhà đầu tư không thèm thu nhập để sản xuất thu nhập, tài sản đứng trên tất cả các lĩnh vực bất động sản.
Ngay cả với ít cơ hội, giá đang nắm giữ vững chắc và số lượng vốn ngoài khơi rẻ tiền đã không nén lãi suất trên 10-25 điểm cơ bản so với thỏa thuận đã thỏa thuận trong năm 2015, giữ cho định giá hợp lý.
Vào năm 2018, chúng ta sẽ thấy các thực thể địa phương tiếp tục cảm thấy hạn chế tín dụng khi các ngân hàng xem xét rủi ro và tiếp xúc với bất động sản, khiến khu vực tư nhân nhận được sự thiếu hụt. Các nhà đầu tư nên xem xét tận dụng khả năng cho vay mới này và các nhóm đối tượng phải làm việc lại nguồn vốn của họ và tìm nguồn tài chính. Các nhà đầu tư sẽ cần phải di chuyển nhanh vì mức giá hiện tại sẽ tự động nén khi sổ séc từ khu vực bắt đầu mở.
Một cơ hội phát sinh từ bầu không khí cho vay vừa phải hơn này là tài sản cố định được tổ chức bởi các nhóm địa phương và người chơi quốc tế sẽ trở thành ứng cử viên để kiếm tiền. Với việc thiếu cơ hội minh bạch cho tài sản thuộc sở hữu toàn bộ, nhà đầu tư nên tìm kiếm cơ hội nắm giữ vị thế kiểm soát tại các công ty nắm giữ địa phương, cũng như xem xét cơ hội cổ phần nhỏ hơn trong các doanh nghiệp được quản lý tốt và có cấu trúc. Các nhà đầu tư đưa ra một cổ đông lớn sẽ làm tốt để đảm bảo quyền kéo theo; hoặc với các giao dịch vốn cổ phần nhỏ hơn, họ phải đảm bảo các tùy chọn đưa ra được soạn thảo tốt được thỏa thuận. Như mọi khi, những người làm những điều cơ bản tốt - nắm giữ từng thỏa thuận với cùng một tiêu chuẩn họ sẽ ở trong thị trường cốt lõi của họ - sẽ làm tốt ở Việt Nam và thấy giá trị bền vững thực sự được tạo ra.
Niềm tin của nhà đầu tư được thiết lập dựa trên nhu cầu tốt trong các phân khúc quan trọng của thị trường; trong năm 2018, khu vực văn phòng sẽ tiếp tục hoạt động tốt và một phân khúc công nghiệp đang phát triển đang trưởng thành và đã thấy mức lãi suất chưa từng có từ các nhà đầu tư vào năm 2017.
Khu vực văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ rơi vào vị trí tuyển dụng cực kỳ thấp, đẩy giá thuê lên mức cao nhất từ năm 2009, và Cushman & Wakefield ước tính mức tăng 20% đối với một số căn hộ hạng A vào năm 2018. Điều này sẽ có tác động làm giảm các giao dịch cho thuê vì không gian có sẵn. Do đó, thị trường sẽ xem xét lại các bánh răng và đánh giá tiền thuê trung hạn trở nên phổ biến trên thị trường lần đầu tiên.
Khối lượng giao dịch của Hà Nội sẽ tiếp tục tăng nhưng giá thuê sẽ không nhất thiết tăng nhiều, ước tính tăng 3-5% so với năm 2017, về cơ bản theo sau khi các mức tăng tiêu chuẩn được tính đến trên hợp đồng thuê mới và hiện tại. Việc tiết kiệm tiền thuê hiện tại vẫn còn nhiều khả năng đối với nhiều người cư ngụ và các khu vực phía tây và trung tâm của Hà Nội vẫn sẽ cạnh tranh với các chủ nhà để giữ mức trung bình của thị trường. Khu thương mại trung tâm của Hà Nội (CBD), hiện đang bị đóng băng về mặt phát triển mới, sẽ thấy tăng trưởng tiền thuê nhà nhanh hơn và vị trí tuyển dụng thấp, điều này cũng sẽ đẩy một số người sống ra khỏi thị trấn.
Phát triển công nghệ, cơ sở hạ tầng và khái niệm không gian làm việc không được chỉ định cho các tập đoàn đa quốc gia (MNCs) tại Việt Nam có thể chỉ đẩy một số người đến từ thành phố Hồ Chí Minh đắt tiền hơn đến Hà Nội, và có lẽ xa hơn đến Đà Nẵng hoặc Bình Dương. Lực lượng lao động muốn ở Thành phố Hồ Chí Minh, nhưng thành phố hiện kém cạnh tranh trên cơ sở quốc gia hoặc khu vực và các MNCs sẽ tìm cách tận dụng không gian rẻ hơn ở các thành phố khác trong và ngoài Việt Nam. Việc tăng giá thuê đất lớn tại thành phố Hồ Chí Minh là kết quả của việc giá đất cao hạn chế mức độ phát triển thương mại tốt trong vài năm qua - có nghĩa là sẽ không thể cung cấp cho đến hết năm 2018 và một số năm 2019. Tuy nhiên, áp lực sẽ giảm trong năm 2019 và 2020, khi một nguồn cung cấp dồi dào sẽ đến trực tuyến, cả ở khu vực trung tâm và các khu vực ít được xem xét như Thủ Đức, Quận 9 và khu vực Thủ Thiêm của Quận 2.
Ngành công nghiệp và logistics là một trong những công ty hàng đầu trên thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2017, và xu hướng này dự kiến sẽ tăng trưởng hơn trong giai đoạn 2018-2019. Đừng quên, điều này là mặc dù không có mối quan hệ đối tác xuyên Thái Bình Dương.
Theo thống kê của chúng tôi, giá đất và giá thuê kho tại thành phố Hồ Chí Minh đã tăng 2,5% trong năm 2017 so với mức tăng nhẹ ở Hà Nội. Tuy nhiên, hầu hết các khu công nghiệp (IP) được thành lập tốt đều tăng trưởng 5%. Tăng trưởng lớn nhất trải qua một khu vực ở phía bắc là Hải Phòng, trung bình 4% mỗi năm, và ở phía nam, Đồng Nai là 5,9 phần trăm.
Trong cùng cực, Cushman & Wakefield đã có kinh nghiệm một số yêu cầu thuê tăng lên đến 10 phần trăm cho các KCN tốt nhất. Chất lượng sẽ tiếp tục hoạt động tốt hơn và có sự sẵn lòng từ những người thuê để trả giá cao hơn, nhưng chỉ khi họ có thể thấy sự cải thiện chính hãng trong cơ sở hạ tầng công viên, tiêu chuẩn quản lý và chất lượng xây dựng.
Các nhà đầu tư và người cư ngụ vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các cơ hội và trang web sạch sẽ, và do đó một số hạn chế sẽ vẫn còn trong khối lượng giao dịch trong năm 2018. Nếu chất lượng cung cấp và sẵn sàng giao dịch trong các giao dịch phức tạp hơn tiếp tục, 2018 sẽ là năm kỷ lục đất công nghiệp và công trình xây dựng trên toàn quốc.
Nhìn chung, chúng tôi có triển vọng tích cực trên các lĩnh vực thương mại trong năm 2018 với chất lượng tài sản có nhu cầu cao. Người chiếm đóng và nhà đầu tư cần được chuẩn bị để chiến đấu vì những cơ hội tốt nhất.
Bởi Alex Crane - Giám đốc điều hành, Cushman & Wakefield Vietnam
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét